FIRPTA explicado: lo que todo comprador internacional en Miami Beach debe saber (2026)

FIRPTA es un acrónimo de cuatro letras que aparece en casi todo cierre en Miami Beach cuando hay un comprador o vendedor extranjero — y que la mayoría entiende mal. Significa Foreign Investment in Real Property Tax Act, y si no eres ciudadano estadounidense ni residente permanente, te afecta en dos momentos distintos de tu trayectoria inmobiliaria: cuando eventualmente vendas y si alguna vez compras de otro vendedor extranjero.

Esta guía explica cómo funciona FIRPTA, cuáles son las tasas de retención vigentes en 2026 y los cuatro mitos más costosos que los compradores internacionales llevan a un cierre. Nada de lo aquí expuesto es asesoría legal ni fiscal — cada situación es diferente, y las decisiones que reducen tu exposición a FIRPTA y al estate tax se toman mejor con un abogado tributarista internacional de EE.UU. y un CPA antes de hacer una oferta.

Qué es FIRPTA realmente (y quién es responsable)

FIRPTA (IRC §1445) es un mecanismo federal de retención de impuestos sobre la renta. Cuando una persona extranjera vende un inmueble en EE.UU., el comprador — no el vendedor — está obligado a retener un porcentaje del monto recibido y remitirlo al IRS dentro de los 20 días posteriores al cierre.

Dos puntos que confunden a la mayoría:

• La retención se calcula sobre el precio bruto de venta, no sobre la ganancia. Si un vendedor extranjero recibe $1.5 millones por un condo que pagó $1.8 millones, la retención del 15% se aplica sobre los $1.5 millones completos — no sobre una ganancia que no existe. El vendedor presenta una declaración de impuestos en EE.UU. y puede recuperar el exceso retenido como reembolso.
• El comprador es el agente de retención. La obligación legal de retener y remitir le corresponde al comprador. En la práctica, la empresa de títulos maneja los trámites en el cierre — pero si el comprador no retiene de un vendedor extranjero, el IRS responsabiliza al comprador por el monto que debió haberse retenido, más intereses y penalidades.

Quién es una "persona extranjera" según FIRPTA

Bajo FIRPTA, una persona extranjera es un individuo no residente a efectos fiscales (NRA), una corporación extranjera, una sociedad extranjera, un fideicomiso extranjero o una sucesión extranjera. Los ciudadanos estadounidenses nunca son personas extranjeras bajo FIRPTA, sin importar dónde vivan. Los residentes permanentes (titulares de green card) generalmente tampoco lo son.

Para la mayoría de los compradores latinoamericanos y europeos que consideran condominios en Miami Beach — sin green card ni ciudadanía estadounidense — la clasificación es directa: eres una persona extranjera bajo FIRPTA.

Las tres tasas de retención

A partir de 2026, FIRPTA opera con una estructura de tres niveles basada en el monto recibido (precio de venta) y el uso que dará el comprador a la propiedad. Estas tasas fueron establecidas por el PATH Act de 2015 y no han cambiado desde entonces (fuente: Instrucciones del Formulario 8288 del IRS):

• 0% — Sin retención cuando (a) el monto recibido es $300,000 o menos y (b) el comprador adquiere la propiedad para usarla como residencia personal. Ambas condiciones deben cumplirse.
• 10% — Retención reducida cuando (a) el monto recibido está entre $300,001 y $1,000,000 y (b) el comprador adquiere la propiedad para usarla como residencia personal. Ambas condiciones deben cumplirse.
• 15% — Tasa general para todas las demás disposiciones: propiedades de inversión, cualquier propiedad vendida por más de $1 millón independientemente del uso, o cualquier propiedad que el comprador no utilizará como residencia principal.

Para la mayoría de las transacciones de condominios de lujo en Miami Beach — donde los precios suelen superar el millón de dólares y los compradores frecuentemente son inversionistas — aplica la tasa general del 15%. En una venta de $2 millones, eso representa $300,000 retenidos en el momento del cierre, independientemente de la ganancia real del vendedor.

Cómo fluye el dinero: Formulario 8288 y cómo obtener un reembolso

Cuando aplica la retención, el proceso funciona así:

1. El comprador (o la empresa de títulos en su nombre) retiene el monto requerido en el cierre.
2. El comprador presenta el Formulario 8288 y remite el monto retenido al IRS dentro de los 20 días posteriores a la fecha de transferencia.
3. El comprador también prepara el Formulario 8288-A (un estado de retención); el IRS lo sella y envía una copia al vendedor extranjero.
4. El vendedor extranjero presenta una declaración de impuestos en EE.UU. (Formulario 1040-NR para personas físicas) y calcula el impuesto real sobre la ganancia. El monto del 8288-A sellado se acredita contra el impuesto real adeudado.
5. Si el monto retenido supera el impuesto real — o si no hubo ganancia — el vendedor recibe un reembolso del IRS.

La retención es un pago anticipado, no el impuesto definitivo. Un vendedor extranjero que vendió a pérdida, o cuya ganancia real es modesta en relación con el monto retenido, puede recuperar el exceso mediante la declaración de impuestos en EE.UU.

El Certificado de Retención (Formulario 8288-B): la herramienta que pocos utilizan

Una de las herramientas más subutilizadas para los vendedores extranjeros es el Certificado de Retención. Si tu obligación tributaria real en EE.UU. sobre la ganancia anticipada es menor que la retención estándar del 15%, tú — o el comprador, o un representante autorizado — puedes solicitar al IRS una reducción o eliminación de la retención antes del cierre, usando el Formulario 8288-B.

Si el Formulario 8288-B se presenta en o antes de la fecha de cierre y está pendiente de resolución por el IRS al momento de la transferencia, el comprador retiene el monto completo — pero no lo remite al IRS hasta 20 días después de que el IRS emita el certificado o la denegación. Los fondos retenidos quedan en depósito en garantía (escrow). El tiempo de procesamiento del IRS suele ser de 30 a 90 días.

Para un propietario de un condo en Miami Beach que compró cerca de los precios máximos de 2018–2022 y vende hoy con una ganancia modesta respecto al precio de compra, la diferencia entre el 15% del precio bruto y el impuesto real sobre la ganancia puede ser considerable. Un Certificado de Retención vale el esfuerzo de planificación — pero el proceso de solicitud comienza mucho antes de firmar un contrato.

La estructura de propiedad cambia el panorama de FIRPTA

Cómo titulas la propiedad determina cómo se aplica FIRPTA. Varias estructuras comunes son frecuentemente malinterpretadas:

LLC de un solo miembro (entidad ignorada)

Este es el malentendido más común sobre FIRPTA. Una LLC de un solo miembro (single-member LLC) cuyo dueño es una persona extranjera es una entidad ignorada para fines tributarios en EE.UU. — el IRS la ignora y trata directamente al propietario individual. FIRPTA se aplica exactamente igual que si la persona extranjera fuera propietaria directa del inmueble (fuente: Definiciones del IRS Únicas a FIRPTA). La LLC aporta separación de responsabilidad y privacidad — beneficios reales — pero no cambia el resultado de FIRPTA.

LLC de múltiples miembros (tratamiento como sociedad)

Una LLC de múltiples miembros tratada como sociedad está sujeta a reglas de retención distintas bajo el IRC §1446, aplicable a la participación del socio extranjero en ingresos efectivamente conectados. La tasa y la mecánica difieren de las reglas estándar de FIRPTA §1445. Esta estructura requiere asesoría de un especialista en tributación internacional de sociedades en EE.UU.

Corporación doméstica

Una corporación estadounidense (constituida en EE.UU., independientemente de quién sea el accionista) no es en sí misma una "persona extranjera". Sin embargo, vender acciones de una U.S. Real Property Holding Corporation (USRPHC) se considera a su vez un interés en inmuebles de EE.UU. y activa obligaciones separadas relacionadas con FIRPTA. Además, una regulación propuesta por el IRS en 2025 (Reg-109742-25) modificaría las reglas de transparencia para corporaciones domésticas — esta norma aún no es definitiva. Es imprescindible obtener asesoría profesional antes de elegir esta estructura.

Fideicomisos

Un fideicomiso revocable cuyo constituyente (grantor) es una persona extranjera se trata como persona extranjera — el IRS lo ignora y aplica FIRPTA directamente al constituyente extranjero. Un fideicomiso irrevocable con constituyente extranjero y administrador (trustee) doméstico implica un análisis más complejo según la reglamentación del IRS. Tener la propiedad "en un fideicomiso" no es categóricamente una exención de FIRPTA — el resultado depende de la estructura específica del fideicomiso y de la clasificación del constituyente.

FIRPTA no es estate tax — pero el estate tax es un número mayor para la mayoría de los compradores extranjeros

FIRPTA es un mecanismo de retención del impuesto sobre la renta que se activa en la venta. El impuesto federal sobre sucesiones (estate tax) en EE.UU. es un impuesto de transferencia separado que se activa al fallecimiento. Operan bajo secciones distintas del código tributario, con tasas y — de manera crítica — exenciones muy diferentes.

Para un ciudadano estadounidense, la exención federal del estate tax es de $15,000,000 a partir del 1 de enero de 2026 — elevada de forma permanente por el One Big Beautiful Bill, firmado el 4 de julio de 2025. Para una persona no ciudadana y no residente (NRA), la exención sobre activos ubicados en EE.UU. (lo que incluye los inmuebles en EE.UU.) es de $60,000. Esta cifra no fue modificada por la legislación de 2025. La tasa federal del estate tax llega hasta el 40%.

En términos prácticos: un comprador extranjero que adquiere un condo de $2 millones en Miami Beach y lo mantiene a título personal tiene potencialmente expuestos casi $1.94 millones de ese valor a un estate tax federal del 40% al momento de su fallecimiento. La estructura de propiedad que minimiza esta exposición — y los efectos secundarios que genera en FIRPTA, impuesto sobre la renta y costos — debe elegirse antes de la compra, no después.

Cuando compras de un vendedor extranjero

Las obligaciones de FIRPTA no desaparecen cuando el comprador también es extranjero. Si estás comprando de un vendedor extranjero:

• Eres el agente de retención legalmente designado. La obligación de retener y remitir te corresponde a ti, no al vendedor.
• La empresa de títulos en Florida maneja los trámites (Formularios 8288 y 8288-A) y la remisión al IRS como parte del proceso estándar de cierre. Esto es rutina en los cierres de Miami Beach.
• Si hay un Certificado de Retención (Formulario 8288-B) pendiente al momento del cierre, los fondos retenidos van a escrow en lugar de remitirse de inmediato al IRS. La empresa de títulos administrará el período de espera.
• Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta. No hay una capa de retención estatal adicional sobre la retención federal de FIRPTA para inmuebles en Florida — solo aplican las reglas federales descritas en esta guía.

Cuatro mitos que le cuestan dinero a los compradores internacionales

Mito 1: "Mi LLC de un solo miembro me protege de FIRPTA"

Realidad: Una LLC de un solo miembro cuyo propietario es una persona extranjera es una entidad ignorada para el IRS. El tratamiento fiscal es idéntico al de una propiedad a título personal. La LLC aporta separación de responsabilidad y privacidad — beneficios valiosos — pero no cambia el análisis de FIRPTA.

Mito 2: "El 15% retenido en el cierre es el impuesto que debo"

Realidad: El 15% del precio bruto de venta se retiene como pago anticipado de tu obligación tributaria real sobre la ganancia. Si tu impuesto real sobre la ganancia es menor que el monto retenido — o si vendiste a pérdida — presentas una declaración de no residente en EE.UU. y recibes el exceso como reembolso. También puedes solicitar un Certificado de Retención (Formulario 8288-B) antes del cierre si anticipas que el impuesto real será materialmente menor al 15% de los ingresos.

Mito 3: "Voy a resolver la estructura de propiedad antes de vender"

Realidad: La decisión de estructura de propiedad debe tomarse antes de hacer la oferta inicial — no antes de vender. Reestructurar después de la adquisición (cambiar el título, transferir a otra entidad) puede ser en sí mismo un evento tributario con sus propios costos. El tipo de entidad elegido en la compra determina tu exposición a FIRPTA, tu exposición al estate tax y tu tratamiento tributario sobre la renta durante todo el período de tenencia. Primero la estructura, luego la compra.

Mito 4: "Como comprador, FIRPTA es problema del vendedor"

Realidad: El comprador es el agente de retención según la ley federal. Si compras de un vendedor extranjero y no retenes el monto requerido, el IRS te responsabiliza a ti por el monto que debió haberse retenido, más intereses y penalidades. La empresa de títulos gestiona los trámites, pero la responsabilidad legal recae sobre el comprador.

Lista de verificación práctica antes de hacer una oferta

• Forma tu equipo de asesores. Un abogado tributarista internacional de EE.UU. (para estructura de entidad y planificación patrimonial) y un CPA con experiencia en bienes raíces transfronterizos (para estimaciones de FIRPTA y cumplimiento de declaraciones). Ambos asesores deben incorporarse antes de firmar cualquier documento.
• Decide tu estructura de propiedad. Nombre personal, LLC de un miembro, LLC de múltiples miembros, corporación doméstica o fideicomiso — cada opción tiene implicaciones distintas para FIRPTA, estate tax y cumplimiento continuo. La decisión es significativamente más difícil y costosa de cambiar después del cierre.
• Pregunta sobre el estatus de residencia del vendedor. Tu agente de compras y la empresa de títulos manejan el proceso formal de la declaración jurada FIRPTA — pero conocer con anticipación si el vendedor es una persona extranjera ayuda a tu equipo a planificar la mecánica de retención y evitar sorpresas el día del cierre.
• Evalúa la opción del Certificado de Retención. Cuando eventualmente seas vendedor, si tu impuesto real sobre la ganancia sería menor al 15% del precio bruto, una solicitud del Formulario 8288-B iniciada meses antes del cierre puede liberar capital significativo en la transferencia. Incorpórala a tu planificación de salida desde el inicio.

La conclusión

FIRPTA es manejable cuando entiendes las reglas antes de necesitarlas. La retención del 15% sobre los ingresos brutos no es el final de la historia — es el inicio de un proceso de reembolso si el impuesto real es menor. El Certificado de Retención es una herramienta legítima para reducir el efectivo retenido en el cierre. Y la pregunta sobre la estructura de propiedad debe responderse antes de hacer una oferta, porque determina tanto tu exposición a FIRPTA como al estate tax durante todo el tiempo que mantengas la propiedad.

Los compradores que navegan FIRPTA con éxito son quienes lo tratan como una pregunta de planificación, no como una sorpresa el día del cierre.

Información general únicamente. No es asesoría legal ni fiscal. La legislación tributaria de EE.UU. es compleja y depende de la situación específica de cada persona. Consulta con un abogado tributarista internacional de EE.UU. calificado y con un CPA con experiencia en bienes raíces transfronterizos antes de tomar cualquier decisión de compra o de estructura de propiedad. Fuentes: IRS FIRPTA Withholding (IRS.gov), Instrucciones Formulario 8288 IRS, IRS Definiciones Únicas a FIRPTA, IRS FAQ para Sucesiones de No Residentes, The Tax Adviser (abril 2025).